(TBTCO) – Dù nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn đã được Chính phủ, các bộ, ngành đưa ra nhưng đến nay nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn đứng trước tình trạng “khát tiền”. Các chuyên gia cho rằng, việc tìm giải pháp giải phóng nguồn vốn cho thị trường bất động sản để thúc đẩy phục hồi và phát triển là điều cần thiết.
Bên cạnh vấn đề pháp lý, vốn là rào cản lớn nhất cho quá trình hồi phục của thị trường bất động sản. Trong 2 năm qua, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng thiếu vốn trầm trọng, thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh, tắc nghẽn pháp lý đẩy lượng tồn kho tăng cao, nhiều dự án xây dựng không hoàn thành đúng tiến độ, rơi vào tình trạng dở dang, gây lãng phí. của tài nguyên đất đai.
Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mặc dù Chính phủ đã nỗ lực tháo gỡ khó khăn nhưng các bộ, ngành đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, thanh khoản trên thị trường bất động sản lại giảm. Tuy nhiên, những chuyển biến tích cực theo thời gian, áp lực dòng tiền vẫn chưa giảm bớt đối với các doanh nghiệp bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Tình trạng này sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới.
Thống kê cho thấy, trong những năm gần đây, ngoài vốn tự có, vốn tăng thêm từ đầu tư trực tiếp nước ngoài, vốn ứng trước của khách hàng, nguồn vốn trung và dài hạn để phát triển thị trường bất động sản. Tài sản chủ yếu là vốn tín dụng ngân hàng và vốn doanh nghiệp. Phát hành trái phiếu.
 |
| Cơ cấu vốn cho lĩnh vực bất động sản có sự thay đổi mạnh mẽ. Ảnh: TL |
Tuy nhiên, trong 2 năm trở lại đây, cơ cấu vốn cho lĩnh vực bất động sản có sự thay đổi mạnh mẽ. Trong khi vốn đầu tư nước ngoài khá ổn định thì tỷ trọng vốn trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng lại biến động mạnh. Nhìn chung, năm 2023, các doanh nghiệp bất động sản vẫn sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn tín dụng. Dù lãi suất giảm mạnh nhưng lãi suất huy động và lãi suất cho vay mới của các ngân hàng thương mại đều giảm hơn 2%/năm so với cuối năm 2022, đồng thời, lãi suất cho vay mua nhà cuối năm của một số ngân hàng cũng giảm so với năm 2022.
Những năm gần đây, để giảm bớt sự phụ thuộc vào vốn ngân hàng, các nhà đầu tư đã ưu tiên phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn trung và dài hạn. Đây là bước chuyển biến tích cực cho thị trường bất động sản Việt Nam, đồng thời cũng là hoạt động có lợi hơn cho doanh nghiệp. Việc phát hành trái phiếu kèm theo quyền mua bất động sản sẽ giúp doanh nghiệp vừa huy động vốn vừa bán được sản phẩm của mình.
Về đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), những năm gần đây, nguồn vốn này vẫn ổn định và có xu hướng “chảy” mạnh vào thị trường bất động sản, tập trung chủ yếu vào phân khúc bất động sản. Bất động sản công nghiệp và một số dự án bất động sản khác có diện tích rộng, vị trí đẹp.
| Theo số liệu thống kê được Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) công bố, vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản năm 2023 sẽ đạt gần 4,67 tỷ đồng, tăng 4,8% so với cùng kỳ. và giữ vị trí thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút vốn FDI vào năm 2023. |
Đặc trưng bởi nguồn vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc phần lớn vào vốn vay. Khi việc huy động vốn gặp khó khăn, doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó trước mắt. Vì vậy, việc tìm giải pháp giải phóng nguồn vốn nhằm thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản là điều cần thiết.
Doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn
Các chuyên gia VARS cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước cần tập trung quyết liệt vào việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý. Sớm ban hành văn bản chi tiết hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai 2025 nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án ùn tắc và khởi động lại, tạo cơ sở để cơ quan quản lý địa phương phê duyệt dự án mới. . Đặc biệt phân khúc có nhu cầu lớn là nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, từ đó thúc đẩy thanh khoản, giúp doanh nghiệp có nguồn thu trả nợ, cân đối tài chính và để dòng tiền luân chuyển. trên cơ sở đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.
 |
| Doanh nghiệp cũng cần có kế hoạch cụ thể, đa dạng hóa nguồn vốn, giảm đòn bẩy tài chính. Ảnh: TL |
Ngoài ra, cần nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho phân khúc nhà ở bình dân, với mục tiêu chính là khuyến khích nhà đầu tư tham gia phát triển, tăng sức mua cho hộ gia đình có thu nhập trung bình. hoặc gần trung bình.
Ngoài ra, cơ quan quản lý nhà nước cần nghiên cứu cơ chế nâng cao tính minh bạch thông tin và thúc đẩy việc phát hành trở lại trái phiếu doanh nghiệp. Đặc biệt, đẩy mạnh hoạt động xếp hạng tín nhiệm trên cơ sở kiểm soát năng lực của các tổ chức xếp hạng để đảm bảo xếp hạng tín nhiệm phù hợp và phản ánh tốt nhất rủi ro của doanh nghiệp trong điều kiện kinh tế nhất. xác định. Hạn mức tín dụng sẽ giúp nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan, đủ khách quan để đánh giá những rủi ro có thể xảy ra khi đầu tư vào doanh nghiệp thông qua trái phiếu.
Phó Giáo sư, Tiến sĩ. Đinh Trọng Thịnh – Chuyên gia kinh tế nhấn mạnh 3 vấn đề để mở cửa dòng vốn vào thị trường bất động sản. Để giải ngân vốn đầu tư công cần tháo gỡ vướng mắc về thủ tục khởi công dự án, sớm chuẩn bị hồ sơ, thủ tục đầu tư; Với vốn tín dụng, cần thực hiện nhanh chóng, nghiêm túc, linh hoạt các chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước để có thể thực hiện cho vay dòng tiền và cho vay hợp đồng của các doanh nghiệp bất động sản. Về thu hút vốn FDI, cần xem xét đổi mới các biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp FDI tiếp cận thủ tục đầu tư, ưu đãi giảm chi phí đầu tư, giải phóng mặt bằng cũng như tuyển dụng lao động. /.
| Tiến sĩ Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế trưởng của Ngân hàng cho rằng, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), cần có cơ chế, chính sách để hình thành, phát triển và đảm bảo sử dụng hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác ( quỹ đầu tư bất động sản – REIT). Doanh nghiệp cũng cần có kế hoạch cụ thể, khả thi để thanh toán trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, đa dạng hóa nguồn vốn, giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải; thích ứng và nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp và quản trị rủi ro (đặc biệt là rủi ro pháp lý, tài chính, công nghệ, dữ liệu…) |
